不動産投資の利回りを計算する方法と失敗しない基礎から実践例・物件選びのポイント

「不動産投資の利回りって本当に合ってる？」
そんな不安を抱えている方は少なくありません。物件購入価格が4,000万円、年間家賃収入が240万円の場合、表面利回りは【6%】ですが、ここに空室率や固定資産税、毎年の修繕費など細かなコストを差し引くと、実質利回りは【4%台】に下がるケースも。特に東京23区の区分マンションでは直近1年で実質利回りが【3.2%】前後まで低下しており、全国平均と比べても慎重な投資判断が求められています。

「思ったより手残りが少なくて困った」「どこまでの費用を計上すべき？」と悩まれている方も多いでしょう。
目に見えない維持費や空室リスクを正しく見積もることで、不動産投資のリターンは大きく変わります。手順と注意点を押さえるだけで、損失回避や安定した家賃収入に直結します。

本記事では、最新の全国平均利回りや物件タイプごとのデータを用い、初心者でも失敗しない計算手順、見逃しがちな費用項目、具体的なシミュレーション事例まで網羅的に解説。
最後まで読むことで、あなた自身の投資判断を確実に高める「一生役立つ計算力」を身につけられます。

不動産投資における利回り計算の基本と重要性 – 初心者も理解しやすい解説

利回りとは？不動産投資における基礎知識

利回りの定義と種類（表面利回り・実質利回りなど）の概要説明

不動産投資における利回りとは、投じた資金に対して得られる収益率のことを指します。利回りは物件の収益性や比較に欠かせない指標であり、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、初歩的な収益目安として広く使われています。計算式は以下の通りです。

利回りの種類	計算式	主な特徴
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 購入価格 ×100	維持費や諸経費を考慮しない単純計算
実質利回り	（年間家賃収入－諸経費）÷（購入価格＋諸経費）×100	購入時諸費用や管理費、空室リスクも考慮

実質利回りは、固定資産税や管理費、修繕積立金といった運用経費、購入時の諸費用まで反映するため、より現実的な利益率が把握できます。

投資判断で利回りが重要視される理由

不動産投資で利回りが注目される理由は、どれほど効率的に資産を運用できるかを数値で明確化できる点にあります。
利回りの違いを正確に把握することで、下記のような具体的なメリットがあります。

• 迅速に複数物件を比較可能

• リスクや空室の影響も数値化できる

• 最終的な収益計画が立てやすい

高利回りな物件は一見魅力的に見えますが、立地や物件状態によって長期の安定収益に差が生じる点にも注意が必要です。

物件タイプごとの利回りの違いと特徴

区分マンション、一棟アパート、一戸建ての利回り傾向

不動産投資の利回りは、物件のタイプによっても相場が異なります。代表的な物件別の特徴を下記の表で比較します。

物件タイプ	利回りの傾向	主な特徴
区分マンション	低～中	立地重視・安定性が高い
一棟アパート	中～高	空室リスク分散・管理負担大
一戸建て	中	長期入居が見込めるが空室リスクも

区分マンションは利回りが比較的低めですが、都心部で安定性があります。一方、一棟アパートは全体の運営管理を自身で行う分、利回りは高い傾向にあります。一戸建ては地域差がありますが、長期入居で安定しやすい物件です。

家賃収入と利回りの相関性

家賃収入は直接利回りに影響するため、賃貸需要や家賃相場の見極めが大切です。
家賃設定や物件の立地、築年数は利回りに大きく反映されます。特に以下の点が重要です。

• 人気エリアは空室率が低く、安定した家賃収入を期待しやすい

• 築浅物件やリフォーム済み物件は家賃水準を維持しやすい

• 空室・修繕が続けば利回りが低下する

地場の賃貸需要・将来的な家賃下落リスクまで見据えた試算を行うことで、より精度の高い投資判断が可能となります。

不動産投資の利回り計算方法の詳細解説 – 表面利回りと実質利回りの違いを徹底比較

表面利回りの計算式と具体例

表面利回りは、不動産投資の基本指標であり、物件の年間家賃収入を物件購入価格で割り、その結果を100倍した値です。シンプルで比較的計算しやすく、収益の大まかなイメージをつかむのに役立ちます。

表面利回りの計算式

指標	計算式
表面利回り（％）	年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

たとえば、年間家賃収入が90万円、物件価格が1,800万円の場合、表面利回りは5％となります。表面利回りのみで判断すると、経費や空室リスクなどが考慮されず、実際の投資リターンとは乖離が生じやすいため注意が必要です。

年間家賃収入÷物件価格のシンプルな計算式

年間家賃収入を物件価格で割るだけで算出できるため、物件比較時に短時間で目安を出す際に便利です。例えば、家賃月額8万円のマンションを2,000万円で購入した場合、

計算例

• 年間家賃収入：8万円 × 12ヶ月＝96万円

• 表面利回り：96万円 ÷ 2,000万円 × 100＝4.8％

このように、計算が簡易で、物件の比較検討時に重宝します。

表面利回りの地域・物件別目安値紹介（東京23区、地方都市など）

不動産投資ではエリアや物件種別ごとに表面利回りの相場が異なります。以下に主要エリアや物件タイプごとの目安をまとめます。

地域・物件タイプ	表面利回り目安（％）
東京23区・ワンルーム	4～5
地方都市・区分マンション	6～7
郊外・一棟アパート	7～10

東京23区など都心部は利回りが低くなりやすく、逆に地方都市や郊外の一棟物件ほど高くなる傾向があります。ただし、高利回り＝安全な投資とは限らず、物件状態や需要も必ず確認してください。

実質利回りの計算式と実務的解説

実質利回りは、不動産運用で実際に手元に残る収益を把握するのに欠かせません。年間家賃収入から維持管理費や修繕費、管理委託料、固定資産税などを差し引き、さらに購入時の諸経費も加味して計算します。より現実的な投資判断ができる指標です。

指標	計算式
実質利回り（％）	（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100

たとえば、年間家賃収入100万円・年間経費20万円・物件価格2,000万円・購入諸経費100万円の場合

• 実質利回り＝(100万円－20万円) ÷ (2,000万円＋100万円) ×100＝3.8％

実質利回りは経費や予期せぬ支出が多い物件では大きく低下するため、シミュレーション時には必ず計算することが重要です。

想定家賃収入マイナス維持管理費・税金等の諸経費を含む計算

実質利回り計算の主な経費項目

• 管理委託手数料

• 修繕積立金

• 固定資産税・都市計画税

• 共用部分の維持費・保険料

物件購入時には登記費用・仲介手数料・ローン諸経費もかかります。これらも含めて計算することで、投資回収期間や借入返済への影響も把握しやすくなります。

空室率や修繕費を加味した実質利回りの実例シミュレーション

不動産投資では空室や予想外の修繕費用も発生します。利回り計算時には空室リスクを数％想定した保守的なシミュレーションが有効です。

実例：

1. 家賃収入（月8.5万円）×12か月＝102万円
2. 空室率10％⇒想定収入：102万円×0.9＝91.8万円
3. 年間経費合計：25万円
4. 物件価格：2,100万円
5. 購入時諸経費：100万円

計算

• 実質利回り：（91.8万円－25万円）÷（2,100万円＋100万円）×100≈3.18％

このように、空室や経費を反映することで現実的な収支把握が可能となり、失敗リスクの回避につながります。

専門的な計算や複数物件の比較には無料の利回り計算アプリやExcelシートを活用するのもおすすめです。

利回り計算に必要なコスト項目と注意点 – 見落としがちな費用の確実な把握

維持管理費・固定資産税・保険料などの含め方

不動産投資の利回り計算では、毎年発生する維持管理費用を正確に把握する必要があります。物件を所有しているだけで固定資産税や都市計画税の納付義務があり、賃貸経営の場合は火災保険や地震保険も必須です。加えて、管理会社への支払いとなる管理委託料や共用部の清掃費なども考慮します。

維持管理費には下記のような項目があります。

項目	主な内容	年単位の費用発生例
管理費	管理会社委託費	家賃の約5%前後
修繕積立金	建物メンテナンス	月数千～2万円程度
固定資産税	不動産所有税	購入価格の0.1～0.3％
保険料	火災・地震・家財保険	年間1～3万円程度

これら年間コストを必ず家賃収入から差し引き、実質利回りを算出することが欠かせません。

諸費用の具体例と推奨計上方法

不動産購入時には、物件価格以外に多くの諸費用が発生します。仲介手数料や登記費用、ローン手数料や印紙税など、これら初期費用も利回りの計算に反映すべきです。エクセルや無料の収支計画ツール、利回り計算アプリを使うと、細かい経費の計上漏れを防げます。

諸費用の例：

• 仲介手数料

• 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

• 各種税金（印紙税・不動産取得税）

• ローン事務手数料

• 保証料や保険料

購入費と合わせて自己資金の総額を正確に把握し、算出した実質利回りで物件同士を比較しましょう。

空室率・家賃下落のリスク考慮方法

安定した収益が見込める物件でも、空室や家賃下落のリスクは避けられません。利回り計算時は、将来の空室率や家賃の下落率も必ずシミュレーションしましょう。ポイントとしては、現状の満室家賃だけでなく、エリアの空室データや最新の賃料相場をもとに現実的なパターンを設定することが重要です。

空室・家賃リスク対策の手順：

1. エリアごとの平均空室率を調査
2. 家賃が2～3％下落する場合の収益をシミュレーション
3. 空室期間中の収入をゼロとして計算

現実的なリスクを反映することで、収益性を過大評価せず、安全な投資プランが立てられます。

空室補正率の設定と利回りへの影響

空室の影響を計算するには、空室補正率（通常5～10％目安）をもとに家賃収入を減額します。例えば家賃収入100万円、空室補正率10％なら年間収入を90万円として利回り計算を行います。空室率を見誤ると、実際の収支がシミュレーションより大きく下回るリスクがあるため、慎重な設定が必要です。

項目	満室想定	空室補正後
年間収入額	100万円	90万円
利回り（5%）	5%	4.5%

空室リスクを具体的に数値化して反映することが、堅実な不動産投資には欠かせません。

その他費用（購入諸経費・リフォーム費用等）計上の重要性

不動産投資では、購入時や運用中の追加費用も必ず把握することが大切です。購入時のリフォーム工事費や家具・家電導入費、また将来的な大規模修繕費も見越して予算に反映しましょう。これらのコストを後で計上せずに利回り計算すると、実際の利益が大幅に食い違う恐れがあります。

主な追加費用項目：

• リフォーム・リノベーション費

• 家具・家電導入費

• 将来の大規模修繕費

• 退去時の原状回復費

予測される全コストを初期から計上しておくことで、実質利回りが正しく算出でき、本当に収益性の高い物件だけを見極めることが可能になります。

多様な物件タイプ別の利回り計算シミュレーション事例集

新築区分マンションの利回り計算例

新築の区分マンション投資では、購入金額、家賃収入、毎年の固定費をしっかり把握することが重要です。具体的には下記のケースを参考にするとわかりやすくなります。

項目	数値
物件価格	3,000万円
年間家賃収入	120万円（10万円×12ヶ月）
維持管理費	24万円（管理費・修繕積立）
購入時諸経費	180万円

利回りの計算式：

• 表面利回り＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）×100

• 実質利回り＝（（年間家賃収入－維持管理費）÷（物件価格＋購入時諸経費））×100

本ケースでは
表面利回り：4.0％
実質利回り：約3.1％

ポイント： 新築は空室リスクが低い一方、利回り水準が控えめ。事前に必要経費も計算に入れ、想定利回りを確認しましょう。

中古一棟アパートの実質利回りシミュレーション

中古一棟アパートは投資利回りが高くなりやすい反面、空室や修繕負担リスクを加味した実質利回りの算出が不可欠です。下記のシミュレーションを確認しましょう。

項目	数値
物件価格	6,000万円
年間家賃収入	540万円（45万円×12ヶ月）
維持管理費	108万円
購入時諸経費	300万円
想定空室率	10％

実際の家賃収入（空室反映後）：486万円
【計算】
実質利回り＝（486万円－108万円）÷（6,000万円＋300万円）×100＝6.0％

強調ポイント： 中古物件は表面利回りが高く見えても、空室や経費、修繕コストによって実質利回りは下がりがちです。賃貸運営のリスクを数値で把握し、過度に高い利回りへ過信しないよう資料・相場情報も確認しましょう。

ワンルームマンションと戸建ての比較

ワンルームマンションと戸建て住宅では、投資利回りの構造や安定性にそれぞれ特長があります。

項目	ワンルーム（都心）	戸建て（郊外）
表面利回り	3.5%～4.5%	6%～10%
実質利回り	2.5%～3.8%	5%～8%
空室リスク	比較的低い	やや高い
管理・維持コスト	低い	やや高い

利回り差の背景・判断のポイント：

• ワンルーム（都心）： 空室リスクとマンション管理費が抑えられ、安定感あり。ただし利回り水準は低い傾向。

• 戸建て（郊外）： 利回りが高いものの、空室や修繕費、流動性に注意。相場や空室率を考慮し、総合的な利回りシミュレーションが重要となります。

強調事項：

• 物件選びでは、表面利回りだけでなく実質利回りやコストの内訳も確認

• 空室率やエリアの賃貸需要、修繕費の有無など多角的な判断軸が必要です

不動産投資における理想利回り・最低利回りの基準と相場感の最新データ

不動産投資を始めるうえで、利回りの基準と市場ごとの相場感を理解することは、失敗を回避し安定した資産形成に欠かせません。理想の利回りや最低ライン、エリアや物件タイプ別の条件を把握し、最新のデータに基づいて正しく判断しましょう。

地域別の利回り平均値比較（東京23区、地方主要都市など）

不動産投資の利回り相場は地域ごとに差が大きいのが特徴です。とくに東京都心部と地方都市ではその傾向が顕著です。下記のテーブルは代表的なエリアの平均利回りをまとめたものです。

地域	区分マンション表面利回り	一棟アパート表面利回り
東京23区	4.0〜5.0％	6.0〜7.5％
大阪市内	4.5〜5.5％	7.0〜8.0％
名古屋市	4.5〜5.5％	7.0〜8.0％
地方主要都市	5.0〜6.0％	8.0〜9.0％

エリアが都心に近いほど利回りは下がり、地方にいくほど高くなる傾向があります。ただし、高利回りには空室リスクや資産価格の変動リスクも伴いますので総合的な判断が重要です。

物件別に見る理想利回り・最低利回りの具体数値

物件の種類や築年数によっても適正な利回り基準は異なります。理想とされるラインや最低水準の目安を参考に、慎重に検討しましょう。

物件タイプ	理想の表面利回り	最低ライン
新築マンション	3.5〜4.5％	3.0％
中古区分マンション	5.0〜6.0％	4.0％
新築一棟アパート	6.0〜7.0％	5.0％
中古一棟アパート	7.0〜9.0％	6.0％

理想利回りは満室運用や経費を引いた後の実質利回り5％以上が目安です。築年数が新しいほど利回りは低く安定性が高いのが特徴ですが、中古物件は高利回りな分だけ経費や修繕費がかかりやすい点に注意が必要です。

利回りと物件価格の関係性と今後のシナリオ

利回りは物件の価格が上昇すると低下し、逆に価格が下落すると上昇する傾向があります。市況の変化や金利動向、賃料相場の推移によって大きく影響されるため、購入タイミングや長期的な収益計画が求められます。

• 物件価格の上昇期は新規参入者も増え、利回りが低下しやすい

• 賃料が下落傾向の場合は、空室リスクや収益性のシミュレーションが必須

• 今後もエリアによって値動きは異なるため、エリアリサーチやシミュレーションアプリの活用が効果的

買い時や売り時の判断には、複数物件の利回り比較や収支計画書の作成が有効です。

市場動向も踏まえた利回り基準の読み解き方

利回りの数値だけで判断せず、必ず市場動向・エリア特性・物件の将来性も考慮しましょう。下記のポイントを参考にしてください。

• 直近の賃料相場や新築・中古供給バランスも注視

• 将来的な人口動態や再開発計画、交通インフラの整備状況を確認

• シミュレーションは利回り計算アプリやExcelテンプレートで効率化

最新データと専門的知見を組み合わせることで、無理のない投資判断が実現します。情報収集とシミュレーションを徹底し、安定的な収益を目指すことが大切です。

利回り計算を活用した投資効率改善のポイントと計算ツール活用法

不動産投資の成果は利回り計算によって大きく左右されます。精度の高い計算は、物件の存在価値や投資効率の最適化に必要不可欠です。リスク管理と収益性判断を同時に強化するための実践的な計算方法とツールの選択が重要です。下記で具体的な活用ノウハウやツール比較、高度な分析手法まで詳しく解説します。

無料・有料シミュレーションツールの使い方比較

不動産投資の利回り計算には、手作業だけでなくさまざまなツールの利用が推奨されます。特に人気が高いのは、Excelテンプレートや無料のウェブ計算機です。表面利回りや実質利回り、運用利回り計算なども簡単に行え、エクセルでは複雑な収支シミュレーションも可能です。

ツール名	利用コスト	特徴	おすすめポイント
Excelのテンプレート	無料/有料	修正・計算式のアレンジ可能	シナリオ別の比較やシミュレーションに最適
ウェブ計算サイト	無料	ブラウザ上で即時計算	シンプル利用・初心者向け
専用シミュレーションアプリ	無料/有料	グラフや相場比較機能、データ保存	中長期投資の計画作成に便利

Excelはカスタマイズ性が高く、本格的な資金計画やシナリオ分析に向いています。ウェブ計算機は初めての不動産投資の「試算」に手早く使え、アプリは投資物件の情報管理や複数シナリオの比較にも役立ちます。

NOIやネット利回りなど応用的指標の計算解説

利回り判断をさらにブラッシュアップするには、表面利回りや実質利回りだけでなくNOI（ネットオペレーティングインカム＝純収益）やネット利回りといった指標が有効です。これらは、経費・税金・融資コストなどを深く考慮し、収益の実態把握に欠かせません。

• NOI（純収益）計算式

  年間家賃収入−（空室損＋運営管理費＋修繕費＋税金等）

• ネット利回り計算式

  （NOI ÷ 総投資額）×100

• 活用ポイント

  • 物件ごとの負担コストや運営リスクを具体的に比較できる
  • 家賃下落や空室リスク、今後の修繕計画なども収益試算に反映しやすい
  • 売却時の想定利回り比較にも応用可能

利回り計算を多角的に行えば、知識の深さだけでなく守りの投資も実現しやすくなります。不動産投資の収益性を測る上では、表面利回り、実質利回り、NOI、それぞれの指標と数字の意味を必ず押さえましょう。

Excelテンプレートやウェブ計算機の紹介と使い分け

Excelテンプレートは物件ごとの収支項目や利回り計算式があらかじめ設定済みで、家賃収入、管理費、空室率、経費等を入力するだけで実質利回りやNOIまで自動算出できます。ウェブ計算機はブラウザで数値入力のみ、不動産投資利回り計算が即完了し、初心者や比較検討段階の方に好評です。

• Excelの長所

  • 個々の条件変更や将来予測シミュレーションが可能
  • 資金計画・収支計画まで幅広く分析できる

• ウェブ計算機の長所

  • インストール不要で即利用
  • 物件情報の仮入力・相場把握に手軽に使える

活用シーンによって使い分ければ、投資判断のスピード・精度を大きく高めることができます。

より高度な投資分析のための計算手法

投資判断をさらに高度化するためには、NOIやネット利回りに加え、融資条件や減価償却、税務計算まで加味したシミュレーションも重要です。実際の運用では、物件ごとの税負担やローンの返済額も収益構造に大きく影響します。

• 事業収支計画では減価償却費、税金、ローン金利も計算対象に

• 資金繰りや売却予測、出口戦略まで想定した収支予測が必要

• 複数物件を比較する際は、物件タイプ別、ロケーション別に相場やリスクを必ず確認

確度の高い利回り計算は、不動産投資で将来の収益とリスクを的確に見極める道を開きます。データに基づいた分析とツールの正しい活用で、堅実な物件選びにつなげましょう。

利回り計算結果を踏まえた不動産物件選定の戦略とリスクマネジメント

利回りだけで判断しない物件評価の方法

不動産投資で高い利回りが注目されがちですが、利回り数値のみで物件を選ぶのはリスクが高まります。重要なのは物件の総合的な価値を見極めることです。具体的には、家賃の安定性や将来の資産価値、地価の推移まで幅広く考慮する必要があります。

下記のような評価基準を設けて、バランスよく比較しましょう。

評価項目	チェックポイント
立地	駅徒歩分数・周辺施設・将来の開発計画
築年数	管理状態・大規模修繕歴・資産価値の下落スピード
賃貸需要	徒歩10分圏・人口動態・賃料相場の安定性
管理体制	管理会社の対応・修繕計画・住民トラブルの有無
空室率	地域特性・競合物件・入居希望者の傾向

利回りだけでは判断できないリスクとして、空室率の上昇や、突発的な修繕費の発生、地価の下落などもあります。「表面利回り」「実質利回り」の数値だけでなく、さまざまな観点で物件を慎重に比較することが資産価値の維持と安定収益につながります。

立地・築年数・賃貸需要など総合的考慮

物件選定の基本は、「立地」「築年数」「賃貸需要」の3つです。例えば交通利便性が高いエリアは人口流入が続きやすく、空室リスクが低くなります。新耐震基準以降の物件は資産価値が保たれやすく、賃貸需要の高い都市部では長期入居が期待できます。

特に着目すべきポイントをリストアップします。

• 利便性の高い駅近エリアは資産性も安定

• 築浅・管理良好な物件は修繕リスクが低い

• 地域ごとの人口推移や開発情報も確認

• 賃料相場を把握して実勢利回りをチェック

• 管理体制・修繕履歴は資産価値維持に必須

総合的な視点で調査し、リスクだけでなく将来の資産価値や流動性も意識して選びましょう。

長期的な利回り変動を見越した運用計画

不動産投資は一過性の利回りだけを重視せず、将来にわたり安定した収益性を維持できるかが重要です。物件購入後も周辺環境の変化や市場動向、法制度の変更などで利回りが変動するため、長期的な計画のもと管理・運用を行う視点が欠かせません。

運用計画の主なチェックポイントを挙げます。

• 家賃の下落リスクを年次ごとにシミュレーション

• 空室時の対応や募集力強化策の用意

• 費用の中でランニングコスト増加も見越す

• 返済プランも長期的観点から無理ない設定

市場環境など予測できない変化にも対応できる柔軟性が投資成果に直結します。

管理改善やリフォームによる利回り向上策

安定した利回り維持や向上には、管理の見直しやリフォーム、設備投資がポイントです。適切なタイミングでの修繕や集客力の強化は、賃貸需要の最大化と家賃収入の安定化に直結します。

主な利回り向上策を整理します。

• 定期的な共用部・専有部のリフォームで競争力アップ

• エントランスやセキュリティ強化で人気物件化

• 管理会社の変更・適正な維持管理費の見直し

• オンライン内見やIT活用で空室対策を強化

• 耐用年数を意識した設備投資で長期的価値を維持

物件ごとに必要な改善点を具体的に洗い出し、継続的に実行することで、投資としての価値向上を目指しましょう。

よくある質問（FAQ） – 不動産投資における利回り計算で疑問を解消

利回り計算の基礎的な疑問に回答

不動産投資における利回り計算の基本は、投資物件の収益性を見極めるうえで欠かせない重要な指標です。利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」があり、表面利回りは物件の購入価格に対して得られる年間の家賃収入で計算します。
一方、実質利回りは維持管理費や固定資産税、修繕費などのコストを差し引いて計算するため、実際の利益に近い数値となります。

利回りの計算式は以下の通りです。

種類	計算式
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
実質利回り	（年間家賃収入－年間経費） ÷ （物件購入価格＋諸経費） × 100

特に実質利回りは、運用コストや空室リスクを含めた投資判断に欠かせません。
また、地域や物件種別によって利回りの相場が異なるため、比較する際は目安を調べておくことが大切です。

実務的な費用計上の具体的な取り扱い

利回り計算において、どの費用を経費に含めるかは重要なポイントです。
不動産投資では、管理費・修繕費・固定資産税・保険料・借入利息などが経費として計上されます。
表面利回りではこうした費用は含まれませんが、実質利回りでは必ず反映させましょう。

諸経費の例を一覧にまとめます。

費用項目	内容例
管理費	管理会社への委託料
修繕積立金	共用部や設備の将来メンテナンス
固定資産税	毎年の物件評価額に応じて課税
火災・地震保険料	不測の事故や災害リスクに備えて
借入（ローン）利息	金融機関の融資にかかる支払利息

これらのコストを加味せずに購入判断をすると、実際の運用収支との乖離が大きくなる可能性があります。
エクセルなどのシミュレーションツールや、無料の利回り計算アプリを活用すると正確な計算が効率的です。

投資判断を助ける利回り指標の使い方

不動産投資の現場では、単純な利回りの高さだけでなく、相場やリスクを見極めたうえでの利回り基準の設定が重要です。
一般的に、東京エリアの区分マンションでは表面利回り4～6％、実質利回り3～5％がひとつの目安とされています。
地方ではこれより高い数値が期待できますが、空室リスクにも注意が必要です。

投資判断の際は、以下のポイントで比較・検討しましょう。

• 物件価格、家賃相場、立地による実質利回りの違いを把握

• 空室想定をシミュレーションに反映する

• 複数物件の利回りを表で比較し、購入候補を絞る

地域	表面利回り目安	実質利回り目安
東京	4～6％	3～5％
地方主要都市	6～9％	4～7％

理想的な利回りは物件タイプや投資スタイルによって異なります。
投資目的・リスク許容度・運用期間をしっかり見極めて、最適な選択を行いましょう。

自己計算に安心なステップバイステップガイドとチェックリスト

不動産利回り計算の基本ステップ詳細

不動産投資の利回り計算は、正確な収益の見通しや物件選びの比較に不可欠です。まず、基本となる計算方法は「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。表面利回りは年間家賃収入を物件の購入価格で割り、投資効率の指標として使います。実質利回りは、家賃収入から維持管理費や諸費用を差し引き、実際の収益性を示すため、より現実的な判断材料となります。

以下の表は、各利回りの計算式とポイントを整理したものです。

利回り種類	計算式	ポイント
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100	物件比較や初期検討時に有用
実質利回り	(年間家賃収入－年間経費) ÷ (物件価格＋購入時諸経費) × 100	維持費や空室リスクを考慮しやすく、精度の高い分析ができる

初心者でもつまずかないポイント

• 表面利回りだけを信じず、必ず実質利回りも計算する

• 購入時諸経費や管理費などを漏れなく収集

• 収入と経費は年間合計で算出

収益の目標設定や利回りの相場比較、物件選びには双方の数値を活用しましょう。

具体的なデータ収集方法と入力の注意点

利回り計算の精度を高めるには、正しいデータ収集と入力が重要です。物件資料や募集図面から家賃、管理費、修繕費、固定資産税など全ての支出項目を確認しましょう。過去の入居実績や市場の空室率も事前に調査しておくことで、よりリアルな計算が可能です。

• 家賃収入は最大想定ではなく平均的な賃料を基準にする

• 諸経費は購入・運用両方から漏れなく拾う

• 入力値には再確認を徹底し、別シートで記録するとミスが減少する

入力ミスや経費項目の落とし穴を防ぐためにも、Excelや無料の利回り計算アプリを活用してください。

計算ミスを防ぐ確認ポイントとリスク項目リスト

利回り計算後は必ずセルフチェックを行いましょう。特に以下のリストは見落としがちなリスク対策として役立ちます。

• 空室率や賃料下落の予測を加味しているか

• 固定資産税、修繕積立金などの経費も全て含めているか

• 物件の築年数やエリアによる利回り相場を比較しているか

• 表面利回りと実質利回りの数値差が極端でないか確認

リスク項目一覧

1. 空室リスクと賃料変動リスク
2. 突発的な修繕費用
3. 管理費や税金・保険料の増加
4. 将来の金利上昇

リストをもとに総合的な視点で定期的に見直しを行えば、不動産利回り計算の精度と安心感は大きく向上します。